POR ÓBITO DE USUFRUTUÁRIO:

– Requerimento do proprietário com a firma reconhecida (modelo no link “Requerimentos e Declarações” – “Registro de Imóveis” no site www.weschenfelder.com.br);

– Cópia autenticada da certidão de óbito;

– Guia de pagamento ou de exoneração do ITCD (via original);

– Certidão de inteiro teor da matrícula/registro (SOMENTE QUANDO SE TRATAR DE TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEIS PARA ESTE OFÍCIO).

POR RENÚNCIA DE USUFRUTUÁRIO:

– Escritura Pública de Renúncia de Usufruto;

– Guia de pagamento ou de exoneração do ITCD (via original);

– Certidão de inteiro teor da matrícula/registro (SOMENTE QUANDO SE TRATAR DE TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEIS PARA ESTE OFÍCIO).

EM IMÓVEL URBANO:

– Requerimento do proprietário, com a firma reconhecida (modelo no link “Requerimentos e Declarações” – “Registro de Imóveis” no site www.weschenfelder.com.br);

– Certidão de Habite-se ou Auto de Conclusão, bem como avaliação fiscal, fornecido pela Prefeitura Municipal;

– Certidão Negativa de Débito do INSS (concluídas após 21-11-1966) ou, se for o caso, apresentar declaração, feita pelo proprietário, de que a construção tem destinação residencial unifamiliar e que foi construída sem o emprego de mão-de-obra assalariada. Permitida para área de até 70,00m², desde que não hajam outras edificações. Reconhecer firma. (modelo no link “Requerimentos e Declarações” – “Registro de Imóveis” no site www.weschenfelder.com.br);

– Se de propriedade de pessoa jurídica a respectiva certidão de quitação de tributos federais expedida pela Receita Federal do Brasil;

– Certidão de inteiro teor da matrícula/registro (SOMENTE QUANDO SE TRATAR DE TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEIS PARA ESTE OFÍCIO).

EM IMÓVEL RURAL:

– Requerimento do proprietário, com a firma reconhecida (modelo no link “Requerimentos e Declarações” – “Registro de Imóveis” no site www.weschenfelder.com.br);

– Inserir declaração do proprietário, com os dados e o ano da edificação (alvenaria, madeira, residencial, comercial, etc…), bem como indicação do valor da mesma, com a firma reconhecida;

– Certidão Negativa de Débito do INSS (concluídas após 21-11-1966) ou, se for o caso, apresentar uma declaração, feita pelo proprietário, de que a construção tem destinação residencial unifamiliar e que foi construída sem o emprego de mão-de-obra assalariada. Permitida para área de até 70,00m², desde que não hajam outras edificações. Reconhecer firma. (modelo no link “Requerimentos e Declarações” – “Registro de Imóveis” no site www.weschenfelder.com.br);

– Se de propriedade de pessoa jurídica a respectiva certidão de quitação de tributos federais expedida pela Receita Federal do Brasil relativo ao CNPJ;

– Certidão de quitação de tributos federais expedida pela Receita Federal do Brasil relativo ao ITR;

– Certidão de inteiro teor da matrícula/registro (SOMENTE QUANDO SE TRATAR DE TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEIS PARA ESTE OFÍCIO).

EM IMÓVEL URBANO:

– Requerimento do proprietário, com a firma reconhecida (modelo no link “Requerimentos e Declarações” – “Registro de Imóveis” no site www.weschenfelder.com.br);

– Certidão de demolição fornecida pela Prefeitura Municipal;

– Certidão Negativa de Débito do INSS. Demolição ocorrida antes de novembro de 1966 está dispensada da CND/INSS, porém deverá ser apresentada uma certidão fornecida pela Prefeitura Municipal, comprovando a data da demolição;

– Certidão de inteiro teor da matrícula/registro (SOMENTE QUANDO SE TRATAR DE TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEIS PARA ESTE OFÍCIO).

EM IMÓVEL RURAL:

– Requerimento do proprietário, com a firma reconhecida (modelo no link “Requerimentos e Declarações” – “Registro de Imóveis” no site www.weschenfelder.com.br);

– Certidão de demolição fornecida pela Prefeitura Municipal ou, na impossibilidade, apresentar uma declaração, feita pelo proprietário, informando a data da demolição, subscrita por duas testemunhas, com as firmas reconhecidas;

– Certidão Negativa de Débito do INSS. Demolição ocorrida antes de novembro de 1966 está dispensada da CND/INSS, porém deverá ser apresentada uma certidão fornecida pela Prefeitura Municipal, comprovando a data da demolição; ou, na impossibilidade da apresentação dessa certidão, apresentar declaração feita pelo proprietário informando a data da demolição, subscrita por duas testemunhas, com as firmas reconhecidas;

– Certidão de inteiro teor da matrícula/registro (SOMENTE QUANDO SE TRATAR DE TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEIS PARA ESTE OFÍCIO).

DECLARAÇÃO DE CONFORMIDADE

Na qualidade de responsável técnico, declaro sob responsabilidade civil e penal, a expressa conformidade do memorial descritivo com o(s)projeto(s) e planta(s) apresentados(s), referentemente ao imóvel matriculado sob nº Lº ??? 2-RG.

Vera Cruz(RS), data.

NOME

CREA-RS nº ???

(reconhecer a firma-art. 221, II, Lei 6015/73)

– Requerimento dos proprietários, com as firmas reconhecidas (modelo no link “Requerimentos e Declarações” – “Registro de Imóveis” no site www.weschenfelder.com.br);

– Mapa e memorial descritivo rubricado e assinado pelo responsável técnico e proprietário (s), devidamente aprovado pela Prefeitura Municipal;

– ART/RRT – com taxa quitada;

– Verificar se no registro consta a qualificação completa dos proprietários (nacionalidade, estado civil, se for casado, o regime de bens e a data do casamento, profissão, Carteira de Identidade, CPF /CNPJ/MF e endereço/sede). Em caso negativo, requerer a complementação da matrícula, juntando cópia dos documentos faltantes;

– Certidão de inteiro teor da matrícula/registro (SOMENTE QUANDO SE TRATAR DE TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEIS PARA ESTE OFÍCIO).

DOCUMENTOS NECESSÁRIOS:

Atualizado em 30/03/2022

* A presente relação foi elaborada visando facilitar a juntada dos documentos necessários ao registro de incorporação imobiliária e reproduz exigências contidas na Lei nº 4.591/64, nos arts. 768 e segs. da Consolidação Notarial e Registral e nos regramentos aplicáveis à espécie, estando em permanente atualização. Portanto, quando o usuário pretender reunir a documentação necessária, deve acessar o link http://www.weschenfelder.com.br, a fim de obter a última versão, observando para agilização do seu processo de registro a apresentação de todos os documentos elencados e a ordem estabelecida neste roteiro.

1. Requerimento ao Oficial do Registro de Imóveis solicitando, nos termos da Lei n° 4.591/64, o registro da incorporação, com as firmas reconhecidas. Sendo o incorporador casado, ambos os cônjuges assinam o requerimento, ou, na ausência do cônjuge, deve ser representado por procuração. Se o incorporador for pessoa diversa do proprietário, deve outorgar procuração ao incorporador, observando-se a legitimidade prevista em Lei (art. 31 e § 1º da Lei nº 4.591/64) (ver modelo no site do Cartório).
2. Projeto arquitetônico – planta baixa, hidrossanitária, elétrica, cortes, fachadas e situação/localização, com discriminação das áreas referentes à base da edificação, ao jardim e ao quintal, em se tratando de casas térreas ou assobradadas, assinadas pelo profissional responsável, juntamente com o proprietário e com aprovações do Município, contendo as seguintes informações e providências:

a) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão, indicando expressamente o critério de sua fixação, se com base (“na área construída” OU “na área de uso exclusivo no solo (somatório das áreas de jardim, quintal e base da edificação)”; OU “na quantidade de unidades autônomas” OU “no valor das unidades autônomas” ou outro juridicamente possível a ser definido pelos proprietários (art. 32,i,da Lei nº 4.591, de 16-12-64);

b) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída (art. 32, e,da Lei nº 4.591, de 16-12-64);

c) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inc. III do art. 53 da Lei nº 4.591, de 16-12-64, com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra (art. 32, h,da Lei nº 4.591, de 16-12-64).

Obs.: Vide item 12.1 da NBR-ABNT nº 12721, art. 32, d, da Lei nº 4.591, de 16-12-64, e quadros I, II, III, IV, V, VI, VII e VIII da ABNT – NBR nº 12.721.

3.  Memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inc. IV do art. 53 da Lei nº 4.591, de 16-12-64, contendo declaração do responsável técnico, sob responsabilidade civil e penal, atestando a conformidade do memorial descritivo com o(s)projeto(s) e planta(s) apresentados(s). Este documento descreve todo o edifício, inclusive a área do terreno, subsolo, térreo, estacionamentos, pavimentos, fundações, tipo de material, acabamentos, acessos, etc. (art. 32, g,da Lei nº 4.591, de 16-12-64);
4.  ART/CREA (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT/CAU (Registro de Responsabilidade Técnica) –referentes ao projeto, à execução e aos cálculos da NBR 12.721 (Art. 643 e 768, XIII, CNNR).
5.  Memorial de incorporação imobiliária, descritivo das unidades autônomas, contendo as especificações referidas acima em 2,‘a’a ‘c’,  bem como a “espécie de incorporação” escolhida para o empreendimento, contendo declaração do responsável técnico, sob responsabilidade civil e penal, atestando a conformidade do memorial descritivo com o(s)projeto(s) e planta(s) apresentados(s). (art. 768, I da CNNR-RS) (ver modelo no site).

Observações:

* Este memorial deve ser assinado por todos os proprietários e pelo responsável técnico.

** Para agilizar o processo de conferência e registro, sugerimos enviar arquivo eletrônico contendo o memorial de incorporação e a minuta da convenção de condomínio, em word, para o e-mail cartório@weschenfelder.com.br.

*** Sugerimos utilizar os modelos de descrição das unidades autônomas abaixo relacionados, que contém todos os elementos previstos na legislação pertinente.

6. Minuta da futura convenção de condomínio elaborada de acordo com o disposto no art. 9º e seguintes da Lei nº 4.591/64 e art. 1333 a 1358 NvCC, contendo a assinatura dos titulares de, no mínimo 2/3, das frações ideais, com as firmas reconhecidas (ver modelo no site).

Observações:

* É muito importante constar, na convenção, dentre outras, informações quanto às sanções e aos quóruns previstos na legislação para as convocações e deliberações em assembleias. Para tal fim, sugerimos consultar em nosso site a relação dos “requisitos para registro da convenção de condomínio edilício”, onde consta, também, um resumo das sanções e quóruns que devem ser observados.

** Sugerimos utilizar os modelos de descrição abaixo relacionados, que contém todos os elementos previstos na legislação pertinente, exceto quanto aos valores das unidades autônomas, que não devem ser informados na convenção de condomínio, somente no memorial;

*** Tratando-se da hipótese de condomínio urbano simples, fica dispensada a convenção de condomínio conforme previsto no art. 62 da Lei 13.465/2017.

Modelo de descrição de unidades autônomas em casas térreas ou assobradadas:

Obs.: Para esse tipo de edificação é imprescindível constar na descrição das unidades autônomas a área real privativa e global, a fração ideal (coeficiente de proporcionalidade) no terreno e nas demais coisas de uso comum, as áreas de utilização exclusiva das unidades autônomas, como jardim, quintal e base da edificação e o fim a que se destinam.

“(Residência ou Casa ou Duplex) número……., destinado(a) para fins residenciais (ou comerciais ou…), situado(a) na Rua…………, nº………, sendo o(a) primeiro(a) (casa ou duplex ou apartamento) do lado………de quem no Condomínio entra pela Rua………….., composto(a) de (um ou dois ou mais) pavimento(s), em alvenaria, constituído(a) de……..dormitórios, sala/cozinha, (um ou mais) banheiro(s),  área de serviço e abrigo, com área real privativa e global de …………m² (……….metros e…………decímetros quadrados), cabendo-lhe a fração ideal de 0,000(?) no terreno e nas demais coisas de  uso comum, fixada com base no critério ???, sendo de utilização exclusiva da unidade autônoma a área do jardim, com ……..m², a área do quintal, com ………..m² e a base da edificação, com ……….m², no valor de R$……………..

Modelos de descrição de unidades autônomas em condomínios edilícios (edifícios):

Obs.: Muito importante constar a área real privativa, a área real de uso comum, a área real global, a fração ideal (coeficiente de proporcionalidade) no terreno e nas demais coisas de uso comum e o fim a que se destinam.

1) Apartamento número cento e um (101), localizado no pavimento superior ou primeiro andar, a norte do pavimento, na esquina das Ruas…………e ……………, primeiro a esquerda de quem sobe pela escada, constituído de……..dormitórios, sala/cozinha, (um ou mais) banheiro(s),  área de serviço, ….., com área real privativa de 93,6100m² (………….), área real de uso comum de 11,86750m²(……………) e área real global de 105,4775m²(…………..), cabendo-lhe a fração ideal de 0,080682 no terreno e nas demais coisas de uso comum, fixada com base no critério ???, no valor de R$……………

2) Loja número três (03), localizada no pavimento térreo, sendo a segunda loja a contar da direita para a esquerda de quem da Rua ………..olha o prédio de frente, entre a loja 02 e a circulação interna, constituída de uma sala comercial e um banheiro, com área real privativa de 46,56000m² (………….), área real de uso comum de 4,64710m²(…………..) e área real global de 51,2071m²(…………..), cabendo-lhe a fração ideal de 0,0645430 no terreno e nas demais coisas de uso comum, fixada com base no critério ???, no valor de R$……………

3) Sala número cento e cinco (105), sendo a segunda unidade à direita de quem, no segundo pavimento acessa a circulação pelas escadas, entre as salas….. e…….., constituída de uma sala comercial e um banheiro, com área real privativa de 38,06500m² (………….), área real de uso comum de 3,79922m² (………….)e área real global de 41,86422m²(…………..), cabendo-lhe a fração ideal de 0,0527669 no terreno e nas demais coisas de uso comum, no valor de R$……………

7.  Quadros da NBR 12.721 atualizados à data do arquivamento ou, no máximo, nos trinta dias anteriores ao protocolo, firmados pelo proprietário ou incorporador e pelo responsável técnico, acompanhados da respectiva ART ou RRT, com as firmas reconhecidas, que compreenda os quadros e o projeto arquitetônico (art. 32, h, da Lei nº 4.591/64).

Observações:

** Quando houver área de uso exclusivo no terreno, é imprescindível a apresentação do Quadro IV-B-1, com as especificações corretas das áreas de terreno de uso exclusivo e comum, se houverem e o somatório destas

8. Alvará de construção expedido pela Prefeitura Municipal local (art. 32, § 10, da Lei nº 4.591/64).
9. PROVA DOMINIAL:

9.1. Certidão da matrícula do imóvel atualizada (art. 32, a, da Lei nº 4.591/64).

9.2. Prova vintenária acompanhada das respectivas certidões das matrículas/transcrições em nome dos titulares do domínio (proprietários) no período de 20 anos (art. 32, c, da Lei nº 4.591/64).

10.    CERTIDÕES NEGATIVAS:

As certidões negativas devem ser solicitadas diretamente nos órgãos públicos correspondentes, como Prefeitura Municipal, Receita Federal, Justiça Estadual (Fórum), Justiça Federal, Justiça do Trabalho, cartório de protestos de títulos, cartório de registro de imóveis, etc… Alternativamente, algumas certidões podem ser impressas através da internet, conforme sites indicados abaixo, destacando que as referentes a tributos municipais e às ações/processos trabalhistas somente podem ser obtidas diretamente na Prefeitura Municipal e na Justiça do Trabalho, respectivamente.

Todas as certidões negativas devem ser apresentadas em nome do INCORPORADOR, PROPRIETÁRIO/ALIENANTE, PROMITENTE COMPRADOR, PROMITENTE PERMUTANTE OU CESSIONÁRIO, sendo que a municipal deve referir-se ao imóvel e a tributos diversos (Art. 768, III, caput, CNNR).

Se forem apresentadas negativas em nome de pessoa física, quando casada, também devem ser apresentadas do cônjuge.

Se o domicílio do incorporador for diverso daquele do imóvel incorporado, também devem ser apresentadas as negativas do cartório de protesto de títulos, do fórum e de tributos municipais de seu domicílio, além das negativas do município de situação do imóvel.

Quanto à negativa do INSS, tratando-se de pessoa física, sendo o caso, será suprida pela declaração de que não está vinculada à Seguridade Social na qualidade de contribuinte obrigatória a qualquer título, com a firma reconhecida e, sendo casados, ambos deverão declarar.

10.1        NEGATIVAS FISCAIS:

10.1.1    De tributos e contribuições federais – Receita Federal (www.receita.fazenda.gov.br) – art. 32, b e f, da Lei nº 4.591/64;

10.1.2    De tributos estaduais (www.sefaz.rs.gov.br) – art. 32, b, da Lei nº 4.591/64; e,

10.1.3    De tributos municipais, sobre o imóvel e relativa a tributos diversos (art. 32, b, da Lei nº 4.591/64) – solicitar na Prefeitura Municipal.

10.2        NEGATIVAS FORENSES:

10.2.1. De natureza cível, nela compreendida referência aos processos cíveis, trabalhistas, falimentares e tributários, das justiças Comum  ( www.tjrs.jus.br ), Federal ( www.jfrs.jus.br ) e trabalhista ( Certidões – Emissão de Certidão Trabalhista (trt4.jus.br) ).

10.2.2    De natureza penal das justiças Comum (www.tjrs.jus.br) e Federal (www.jfrs.jus.br) – art. 32, b, da Lei nº 4.591/64.

10.3        NEGATIVAS DO CARTÓRIO DE PROTESTOS DE TÍTULOS (Período de abrangência – 5 anos):

10.3.1    Negativa de protestos de títulos (art. 32, b, da Lei nº 4.591/64).

10.4        NEGATIVAS DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS:

10.4.1    De ônus e ações reais ou pessoais reipersecutórias relativas ao imóvel (art. 32, b, da Lei nº 4.591/64).

11.    DOCUMENTOS COMPLEMENTARES:

11.1 Declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39 da Lei nº 4.591/64;

“Art. 39. Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der com pagamento total ou parcial em unidades a serem construídas, deverão ser discriminadas em todos os documentos de ajuste:

I – a parcela que, se houver, será paga em dinheiro;

II – a quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que corresponderá a cada uma das unidades, a qual deverá ser expressa em metros quadrados.

Parágrafo único. Deverá constar, também, de todos os documentos de ajuste, se o alienante do terreno ficou ou não sujeito a qualquer prestação ou encargo.”

11.2 Certidão do instrumento público de mandato, nos casos em que o incorporador seja o construtor, ou corretor de imóveis, ou promitente comprador, ou ainda cessionário, ou se casado, e requerer a incorporação sozinho, nos termos do §1º, do art. 31 da Lei 4.591/64;

11.3   Declaração expressa em se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34 da Lei nº 4.591/64);

11.4. Atestado de idoneidade financeira do incorporador, fornecido por estabelecimento de crédito, que opere no país há mais de cinco anos, com as firmas reconhecidas (art. 32, o, da Lei nº 4.591/64);

11.5 Declaração acompanhada de plantas elucidativas sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos (art. 32, p, da Lei nº 4.591/64);

11.6  Contrato-padrão (facultativo), que ficará arquivado na Serventia Registral (art. 67, §§ 3º e 4º, da Lei nº 4.591/64).

OBSERVAÇÕES FINAIS:

Em todos os instrumentos particulares devem ser reconhecidas as firmas e todos os demais documentos juntados devem ser apresentados em formato original ou cópia autenticada.

Se o proprietário for pessoa jurídica, necessário apresentar cópia autenticada do ato constitutivo arquivado na Junta Comercial, que comprove os poderes de representação do firmatário e, também, certidão negativa da Receita Federal da empresa proprietária.

Caso o objeto social da empresa não inclua a atividade de incorporação, deverá ser incluída no contrato social tal atividade ou apresentar procuração por instrumento público outorgada pela empresa, em atenção ao contido no art. 1.015, NvCC.

Se houver débitos tributários e não for possível a apresentação da negativa de débitos, admite-se a positiva com efeitos de negativa, salvo a incidente sobre o próprio imóvel objeto da incorporação, que deverá ser negativa (Art. 206, CTN).

Será de 90 (noventa) dias o prazo de validade das certidões, salvo se outro prazo constar expressamente do documento, segundo norma adotada pelo órgão expedido, exceto as fiscais, que serão por exercício (Art. 768, § 3º, CNNR).

Caso as certidões de ações cíveis ou penais sejam positivas, deverá o incorporador comprovar através de declaração com firma reconhecida e certidões dos processos respectivos a inexistência de prejuízo aos adquirentes das unidades autônomas, com o objetivo de conhecer da relevância econômica da pretensão ou pertinência com o imóvel objeto da incorporação. Elas deverão conter informação sobre o número do processo, natureza da ação, partes, valor da causa e andamento processual atual.

“As certidões positivas do Distribuidor Forense serão narratórias e complementadas com a do Juízo respectivo, a fim de possibilitar conhecer da relevância econômica da pretensão ou pertinência com o imóvel objeto da incorporação (Art. 768, § 5°, CNNR).”

TODOS OS DOCUMENTOS APRESENTADOS DEVEM SER ORIGINAIS OU CÓPIAS AUTENTICADAS, NA ORDEM DESTE ROTEIRO.

RELAÇÃO DE DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA REGISTRO DE INSTITUIÇÃO E ESPECIFICAÇÃO DE CONDOMÍNIO E INDIVIDUALIZAÇÃO DE UNIDADES AUTÔNOMAS

* Atualizada em 30/03/2022

*A presente relação foi elaborada visando facilitar a juntada dos documentos necessários ao registro da instituição e especificação de condomínio com individualização das unidades autônomas e reproduz as exigências contidas na Lei nº 4.591/64, nos arts. 768 e segs. da Consolidação Notarial e Registral e nos regramentos aplicáveis à espécie, estando em permanente atualização. Portanto, quando o usuário pretender reunir a documentação necessária, deve acessar o link http://www.weschenfelder.com.br,  a fim de obter a versão atualizada, observando para agilização do seu processo de registro a apresentação de todos os documentos elencados e a ordem estabelecida neste roteiro.

QUANDO NÃO HÁ INCORPORAÇÃO PRÉVIA REGISTRADA: (art. 788 CNNR-CGJ-RS)

1. Requerimento ao Oficial do Registro de Imóveis, firmado por todos os proprietários, solicitando a averbação da edificação e, nos termos dos arts. 7º da Lei nº 4.591/64 e 1.332 do NvCC, o registro da instituição e especificação de condomínio com individualização das unidades e abertura das respectivas matrículas, bem como o registro da convenção de condomínio, com as firmas reconhecidas (ver modelo no site deste Cartório).
2. Projeto arquitetônico – planta baixa, hidrossanitária, elétrica, cortes, fachadas e situação/localização com discriminação das áreas referentes à base da edificação, ao jardim e ao quintal, em se tratando de casas térreas ou assobradadas, assinadas pelo profissional responsável, juntamente com o proprietário e com aprovações do Município, contendo as seguintes informações e providências:

a) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão, indicando expressamente o critério de sua fixação, se com base (“na área construída” OU “na área de uso exclusivo no solo (somatório das áreas de jardim, quintal e base da edificação)”; OU “na quantidade de unidades autônomas” OU “no valor das unidades autônomas” ou outro juridicamente possível a ser definido pelos proprietários (art. 32,i,da Lei nº 4.591, de 16-12-64);

b) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída (art. 32, e, da Lei nº 4.591, de 16-12-64);

c) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inc. III do art. 53 da Lei nº 4.591, de 16-12-64, com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra (art. 32,h,da Lei nº 4.591, de 16-12-64).

Obs.: Vide item 12.1 da NBR-ABNT nº 12721, art. 32, d, da Lei nº 4.591, de 16-12-64, e quadros I, II, III, IV, V, VI, VII e VIII da ABNT – NBR nº 12.721.

3. CND/INSS referente à obra.
4. Certidão da Prefeitura Municipal, com habite-se, para averbação da construção do prédio. Em se tratando de casas térreas ou assobradadas com frente para a via pública, deve constar na certidão, expressamente, o número correspondente a cada uma das unidades autônomas, como por exemplo: que a residência 01 corresponde ao n° 62; a residência 02 corresponde ao n° 60, etc.
5. ART/CREA (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT/CAU (Registro de Responsabilidade Técnica) –referente aos projetos, à execução e aos cálculos da NBR 12.721 (Art. 643 e 768, XIII, CNNR).
6. Memorial descritivo das unidades autônomas, contendo as especificações referidas acima em 2,‘a’ a ‘c’, inclusive o custo de cada uma (ver modelo no site) e declaração sobre o número de veículos que a garagem comporta, bem como os locais destinados à guarda dos mesmos, contendo declaração do responsável técnico, sob responsabilidade civil e penal, atestando a conformidade do memorial descritivo com o(s)projeto(s) e planta(s) apresentados(s) (art. 32, p, da Lei nº 4.591/64).

Observações:

* Este memorial deve ser assinado por todos os proprietários e pelo responsável técnico.

** Para agilizar o processo de conferência e registro, sugerimos enviar arquivo eletrônico contendo o memorial descritivo e a convenção de condomínio, em word, para o e-mail cartório@weschenfelder.com.br.

7.         Convenção de Condomínio elaborada de acordo com o disposto no art. 9º e seguintes da Lei nº 4.591/64 e art. 1333 a 1358 NvCC, contendo a assinatura dos titulares de, no mínimo 2/3, das frações ideais, com as firmas reconhecidas (ver modelo nosite).

Observações:

* É muito importante constar, na convenção, dentre outras, informações quanto às sanções e aos quóruns previstos na legislação para as convocações e deliberações em assembleias. Para tal fim, sugerimos consultar em nosso site a relação dos “requisitos para registro da convenção de condomínio edilício”, onde consta, também, um resumo das sanções e quóruns que devem ser observados.

** Sugerimos utilizar os modelos de descrição abaixo relacionados, que contém todos os elementos previstos na legislação pertinente, exceto quanto aos valores das unidades autônomas, que não devem ser informados na convenção de condomínio, somente no memorial;

*** Tratando-se da hipótese de condomínio urbano simples, fica dispensada a convenção de condomínio conforme previsto no art. 62 da Lei 13.465/2017.

Modelo de descrição de unidades autônomas em casas térreas ou assobradadas:

Obs.: Para esse tipo de edificação, é imprescindível constar, na descrição das unidades autônomas, a área real privativa e global, a fração ideal (coeficiente de proporcionalidade) no terreno e nas demais coisas de uso comum, as áreas de utilização exclusiva das unidades autônomas, como jardim, quintal e base da edificação e o fim a que se destinam.

“(Residência ou Casa ou Duplex) número……., destinado(a) para fins residenciais (ou comerciais ou…), situado(a) na Rua…………, nº………, sendo o(a) primeiro(a) (casa ou duplex ou apartamento) do lado………de quem no Condomínio entra pela Rua………….., composto(a) de (um ou dois ou mais) pavimento(s), em alvenaria, constituído(a) de……..dormitórios, sala/cozinha, (um ou mais) banheiro(s),  área de serviço e abrigo, com área real privativa e global de …………m² (……….metros e…………decímetros quadrados), cabendo-lhe a fração ideal de 0,000(?) no terreno e nas demais coisas de  uso comum, sendo de utilização exclusiva da unidade autônoma a área do jardim, com ……..m², a área do quintal, com ………..m² e a base da edificação, com ……….m², no valor de R$……………..

Modelos de descrição de unidades autônomas em condomínios edilícios (edifícios):

Obs.: Muito importante constar a área real privativa, a área real de uso comum, a área real global, a fração ideal (coeficiente de proporcionalidade) no terreno e nas demais coisas de uso comum e o fim a que se destinam.

1) Apartamento número cento e um (101), localizado no pavimento superior ou primeiro andar, a norte do pavimento, na esquina das Ruas…………e ……………, primeiro a esquerda de quem sobe pela escada, constituído de……..dormitórios, sala/cozinha, (um ou mais) banheiro(s),  área de serviço, ….., com área real privativa de 93,6100m² (………….), área real de uso comum de 11,86750m²(……………) e área real global de 105,4775m²(…………..), cabendo-lhe a fração ideal de 0,080682 no terreno e nas demais coisas de uso comum, no valor de R$……………

2) Loja número três (03), localizada no pavimento térreo, sendo a segunda loja a contar da direita para a esquerda de quem da Rua ………..olha o prédio de frente, entre a loja 02 e a circulação interna, constituída de uma sala comercial e um banheiro, com área real privativa de 46,56000m² (………….), área real de uso comum de 4,64710m²(…………..) e área real global de 51,2071m²(…………..), cabendo-lhe a fração ideal de 0,0645430 no terreno e nas demais coisas de uso comum, no valor de R$……………

3) Sala número cento e cinco (105), sendo a segunda unidade à direita de quem, no segundo pavimento acessa a circulação pelas escadas, entre as salas….. e…….., constituída de uma sala comercial e um banheiro, com área real privativa de 38,06500m²(………….), área real de uso comum de 3,79922m² (………….)e área real global de 41,86422m²(…………..), cabendo-lhe a fração ideal de 0,0527669 no terreno e nas demais coisas de uso comum, no valor de R$……………

8. Quadros da NBR 12.721 atualizados à data do arquivamento ou, no máximo, nos trinta dias anteriores ao protocolo, firmados pelo proprietário ou incorporador e pelo responsável técnico, acompanhados da respectiva ART ou RRT, com as firmas reconhecidas (art. 32, h, da Lei nº 4.591/64).

Observações:

* Quando houver área de uso exclusivo no terreno, é imprescindível a apresentação do Quadro IV-B-1, com as especificações corretas das áreas de terreno de uso exclusivo e comum, se houverem e o somatório destas.

** Em caso de individualização não precedida de incorporação, fica dispensada a apresentação destes quadros se todas as informações referentes às descrições das unidades autônomas constarem corretamente no memorial descritivo, conforme modelos de descrições sugeridos acima e o memorial estiver subscrito pelos proprietários e pelo responsável técnico, com as firmas reconhecidas, acompanhado da respectiva ART ou RRT referente aos cálculos da NBR 12.721

OBSERVAÇÕES GERAIS:

– Em todos os instrumentos particulares devem ser reconhecidas as firmas e todos os demais documentos juntados devem ser apresentados em formato original ou cópia autenticada.

– Se o proprietário for pessoa jurídica, necessário apresentar cópia autenticada do ato constitutivo arquivado na Junta Comercial, que comprove os poderes de representação do firmatário e, também, certidão negativa da Receita Federal da empresa proprietária.

– Se houver débitos tributários e não for possível a apresentação da negativa de débitos, admite-se a positiva com efeitos de negativa (Art. 206, CTN).

– Será de 90 (noventa) dias o prazo de validade das certidões, salvo se outro prazo constar expressamente do documento, segundo norma adotada pelo órgão expedido, exceto as fiscais, que serão por exercício (Art. 768, § 3º, CNNR).

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RELAÇÃO DE DOCUMENTOS PARA REGISTRO DE INSTITUIÇÃO E ESPECIFICAÇÃO DE CONDOMÍNIO E INDIVIDUALIZAÇÃO DE UNIDADES AUTÔNOMAS:

* Atualizada em 30/03/2022

*A presente relação foi elaborada visando facilitar a juntada dos documentos necessários ao registro da instituição e especificação de condomínio com individualização das unidades autônomas e reproduz as exigências contidas na Lei nº 4.591/64, nos arts. 768 e segs. da Consolidação Notarial e Registral e nos regramentos aplicáveis à espécie, estando em permanente atualização. Portanto, quando o usuário pretender reunir a documentação necessária, deve acessar o link http://www.weschenfelder.com.br,  a fim de obter a versão atualizada.

QUANDO HÁ INCORPORAÇÃO PRÉVIA REGISTRADA E NÃO OCORRERAM ALTERAÇÕES NAS ESPECIFICAÇÕES DA OBRA APÓS O REGISTRO DA INCORPORAÇÃO: (art. 787 CNNR-CGJ-RS)

1. Requerimento ao Oficial do Registro de Imóveis, firmado por todos os proprietários, com as firmas reconhecidas, solicitando a averbação da edificação e, nos termos do art. 7º da Lei nº 4.591/64 e 1.332 do NvCC, o registro da instituição e especificação de condomínio com individualização das unidades e o registro da convenção de condomínio, mencionando, expressamente, que não houve alterações nas especificações da obra projetada após o registro da incorporação (ver modelo no site).

Obs.: Quando se tratar de individualização parcial no requerimento deverá constar (ver modelo específico no site): a) o requerimento para averbação da construção parcial, especificando quais unidades deverão ser averbadas; b) o registro da instituição do condomínio e da especificação parcial das referidas unidades autônomas; c) o registro da convenção de condomínio e respectiva averbação nas matrículas das unidades autônomas, se ainda não tiver sido registrada (no caso das primeiras unidades a serem individualizadas); e uma declaração, nos seguintes termos: “Declaram os incorporadores e o responsável técnico, sob as penas da lei, nos termos do § 2º do art. 787 CNNR-CGJ-RS, que não houve alterações nas especificações da obra e nas características das unidades autônomas e áreas comuns, constantes no memorial de incorporação, confirmando, destarte, a manutenção de todas as especificações já registradas.”

2. CND/INSS referente à obra.
3. Certidão da Prefeitura Municipal, com habite-se, para averbação da construção do prédio. Em se tratando de casas térreas ou assobradadas com frente para a via pública, deve constar, expressamente, o número correspondente a cada uma das unidades autônomas, como por exemplo: que a residência 01 corresponde ao n° 62; a residência 02 corresponde ao n° 60, etc.
4. ART/CREA (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT/CAU (Registro de Responsabilidade Técnica) –referente à execução da obra,caso não tenha sido apresentado junto com os documentos para registro da incorporação.
5. Convenção de Condomínio elaborada de acordo com o disposto no art. 9º e seguintes da Lei nº 4.591/64 e art. 1333 a 1358 NvCC, contendo a assinatura dos titulares de, no mínimo, 2/3 das frações ideais, com as firmas reconhecidas (ver modelo no site).

Observações:

* É muito importante constar, na convenção, dentre outras, informações quanto às sanções e aos quóruns previstos na legislação para as convocações e deliberações em assembleias. Para tal fim, sugerimos consultar em nosso site a relação dos “requisitos para registro da convenção de condomínio edilício”, onde consta, também, um resumo das sanções e quóruns que devem ser observados.

** Para agilizar o processo de conferência e registro, sugerimos enviar arquivo eletrônico contendo a convenção de condomínio, em word, para o e-mail cartório@weschenfelder.com.br.

*** A convenção de condomínio terá, via de regra, os mesmos termos da “minuta da convenção” apresentada para o registro da incorporação.

**** Tratando-se da hipótese de condomínio urbano simples, fica dispensada a convenção de condomínio conforme previsto no art. 62 da Lei 13.465/2017.

OBSERVAÇÕES GERAIS:

– Em todos os instrumentos particulares devem ser reconhecidas as firmas e todos os demais documentos juntados devem ser apresentados em formato original ou cópia autenticada.

– Se o proprietário for pessoa jurídica, necessário apresentar cópia autenticada do ato constitutivo arquivado na Junta Comercial, que comprove os poderes de representação do firmatário e, também, certidão negativa da Receita Federal da empresa proprietária.

– Se houver débitos tributários e não for possível a apresentação da negativa de débitos, admite-se a positiva com efeitos de negativa (Art. 206, CTN).

– Será de 90 (noventa) dias o prazo de validade das certidões, salvo se outro constar expressamente no documento, segundo norma adotada pelo órgão expedido, exceto as fiscais, que serão por exercício (Art. 768, § 3º, CNNR).

RELAÇÃO DE DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA REGISTRO DE INSTITUIÇÃO E ESPECIFICAÇÃO DE CONDOMÍNIO E INDIVIDUALIZAÇÃO DE CONDOMÍNIO DE LOTES:

* Atualizada em 30/03/2022

* A presente relação foi elaborada visando facilitar a juntada dos documentos necessários ao registro de instituição e especificação de condomínio e individualização de lotes e reproduz exigências contidas na Lei nº 4.591/64, nos arts. 768 e segs. da Consolidação Notarial e Registral e nos regramentos aplicáveis à espécie, estando em permanente atualização. Portanto, quando o usuário pretender reunir a documentação necessária, deve acessar o link http://www.weschenfelder.com.br,  a fim de obter a última versão, observando para agilização do seu processo de registro a apresentação de todos os documentos elencados e a ordem estabelecida neste roteiro.

** Para viabilizar a implantação de condomínio de lotes, imperativa a existência de Lei municipal autorizativa.

1. Requerimento ao Oficial do Registro de Imóveis, firmado por todos os proprietários, solicitando nos termos dos arts. 7º da Lei nº 4.591/64 e 1.358-A do NvCC, o registro da instituição e especificação de condomínio com individualização das unidades e abertura das respectivas matrículas, bem como o registro da convenção de condomínio, com as firmas reconhecidas (ver modelo no site deste Cartório).

Obs.: Se não constar, expressamente, o requerimento de abertura das matrículas, não há problema, porque na individualização, isto é inerente ao processo, decorre da lei.

2. Projeto arquitetônico – plantas hidrossanitária, elétrica, de cobertura vegetal, se houver e de situação/localização com discriminação das áreas privativas e de uso comum,-, assinadas pelo profissional responsável, juntamente com o proprietário e com aprovações do Município, contendo as seguintes informações e providências:

a) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão, indicando expressamente o critério de sua fixação, se com base (“na quantidade de lotes” OU “no valor dos lotes” ou outro juridicamente possível a ser definido pelos proprietários (art. 32,i,da Lei nº 4.591, de 16-12-64);

b) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída (art. 32,e,da Lei nº 4.591, de 16-12-64);

c) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inc. III do art. 53 da Lei nº 4.591, de 16-12-64, com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra (art. 32,h,da Lei nº 4.591, de 16-12-64).

Obs.: Vide item 12.1 da NBR-ABNT nº 12721, art. 32, d, da Lei nº 4.591, de 16-12-64, e quadros I, II, III, IV, V, VI, VII e VIII da ABNT – NBR nº 12.721.

3. ART/CREA (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT/CAU (Registro de Responsabilidade Técnica) –referentes ao projeto, à execução e aos cálculos da NBR 12.721(Art. 643 e 768, XIII, CNNR).
4. Memorial descritivo dos lotes condominiais, contendo as especificações referidas acima em 2,‘a’a ‘c’, inclusive o custo de cada um, contendo declaração do responsável técnico, sob responsabilidade civil e penal, atestando a conformidade do memorial descritivo com o(s)projeto(s) e planta(s) apresentados(s) (ver modelo no site).

Observações:

** Este memorial deve ser assinado por todos os proprietários e pelo responsável técnico.

** Para agilizar o processo de conferência e registro, sugerimos enviar arquivo eletrônico contendo o memorial descritivo e a convenção de condomínio, em word, para o e-mail cartório@weschenfelder.com.br.

** Sugerimos utilizar os modelos de descrição dos lotes abaixo relacionados, que contém todos os elementos previstos na legislação pertinente.

6. Convenção de Condomínio elaborada de acordo com o disposto no art. 9º e seguintes da Lei nº 4.591/64 e art. 1333 a 1358 NvCC, contendo a assinatura dos titulares de, no mínimo 2/3, das frações ideais, com as firmas reconhecidas (ver modelo nosite).

Observações:

** É muito importante constar, na convenção, dentre outras, informações quanto às sanções e aos quóruns previstos na legislação para as convocações e deliberações em assembleias. Para tal fim, sugerimos consultar em nosso site a relação dos “requisitos para registro da convenção de condomínio edilício”, onde consta, também, um resumo das sanções e quóruns que devem ser observados.

** Sugerimos utilizar os modelos de descrição abaixo relacionados, que contém todos os elementos previstos na legislação pertinente, exceto quanto aos valores dos lotes, que não devem ser informados na convenção de condomínio, somente no memorial;

Modelo de descrição de lotes condominiais:

Obs.: Muito importante constar, na descrição dos lotes, a área real privativa, a área real de uso comum, a área real global, a fração ideal (coeficiente de proporcionalidade) e o fim a que se destinam.

LOTE CONDOMINIAL nº…, destinado para fins…..(residenciais ou comerciais ou…)., com a área real privativa de ………m²(………….metros quadrados), área real de uso comum de…………m²(…………metros quadrados) e área real total de …………m²(…………….metros quadrados), (de forma irregular, se não se tratar de lote com medidas lineares), não edificado, situado no lado………da via interna do condomínio, de quem nela entra pela Rua………….., donde dista ………..m(………….. metros) (ou com frente para a via pública);confrontando-se ao norte, onde mede………m(………..metros), com……….; ao sul, onde mede …………..m(…………..metros), com…………; a leste, onde mede…………m(……….metros), com…………; e a oeste, onde mede ……….m(………..metros e…………centímetros), com………….; cabendo-lhe como fração ideal no terreno e nas demais coisas de uso comum o coeficiente de………..m².; integrante do condomínio…………., implantado sobre o terreno matriculado sob nº ??? (descrição da gleba toda sobre a qual se assenta o condomínio), no valor de R$ ……………..  (este valor deve ser o mesmo que constar no Quadro IV da NBR).

7. Quadros da NBR 12.721 atualizados à data do arquivamento ou, no máximo, nos trinta dias anteriores ao protocolo, firmados pelo proprietário ou incorporador e pelo responsável técnico, acompanhados da respectiva ART ou RRT, com as firmas reconhecidas (art. 32, h, da Lei nº 4.591/64).

Observações:

** Fica dispensada a apresentação destes quadros se todas as informações referentes às descrições dos lotes constarem corretamente no memorial descritivo, conforme modelos de descrições sugeridos acima e o memorial estiver subscrito pelos proprietários e pelo responsável técnico, com as firmas reconhecidas, acompanhado da respectiva ART ou RRT referente aos cálculos da NBR 12.721.

OBSERVAÇÕES IMPORTANTES:

– Em todos os instrumentos particulares devem ser reconhecidas as firmas e todos os demais documentos juntados devem ser apresentados em formato original ou cópia autenticada.

– Se o proprietário for pessoa jurídica, necessário apresentar cópia autenticada do ato constitutivo arquivado na Junta Comercial, que comprove os poderes de representação do firmatário e, também, certidão negativa da Receita Federal da empresa proprietária.

– Licença de instalação expedida pela FEPAM, para áreas com mais de 50.000,00m² ou DEMA, para áreas até 50.000,00m², por se tratar de parcelamento do solo, mesmo que de fato (Resolução do CONAMA nº 237).

– Cópia da lei específica que autorizou o empreendimento.

– Se houver débitos tributários e não for possível a apresentação da negativa de débitos, admite-se a positiva com efeitos de negativa (Art. 206, CTN).

– Será de 90 (noventa) dias o prazo de validade das certidões, salvo se outro prazo constar expressamente do documento, segundo norma adotada pelo órgão expedido, exceto as fiscais, que serão por exercício (Art. 768, § 3º, CNNR).

DOCUMENTOS NECESSÁRIOS:

Atualizada em março/2022

* A presente relação foi elaborada visando facilitar a juntada dos documentos necessários ao registro e reproduz as exigências contidas na Lei nº 6.766/79 e nos regramentos aplicáveis à espécie, estando em permanente atualização. Portanto, quando o usuário pretender reunir a documentação necessária, deve acessar o link http://www.weschenfelder.com.br,  a fim de obter a última versão, observando para agilização do seu processo de registro a apresentação de todos os documentos elencados e a ordem estabelecida neste roteiro.

1. PROJETO DE LOTEAMENTO OU DESMEMBRAMENTO:

1.1. Requerimento ao Oficial do Registro de Imóveis solicitando, nos termos da Lei n° 6.766/79, o registro do loteamento ou desmembramento, com as firmas reconhecidas, indicando a forma de publicação do edital pretendida, se em meio físico ou eletrônico (art. 2º Prov. 22/2022-CGJ-RS).

Obs.: Tratando-se de mais de um loteador, o requerimento deve ser assinado por todos.

1.2. Memorial descritivo dos lotes e áreas públicas, elaborado com base nos art. 176, II, 3 e 225, § 1° da Lei nº 6.015/73, contendo: área quadrada do lote, medidas lineares e angulares, localização (rua e lado), distância da esquina mais próxima, confrontações (preferencialmente com lotes, não com pessoas), quarteirão (se não for composto por ruas em todos os lados, mencionar indefinido), e número de lote e quadra, contendo declaração do responsável técnico, sob responsabilidade civil e penal, atestando a conformidade do memorial descritivo com o(s)projeto(s) e planta(s) apresentados(s).

Obs.: Este memorial deve ser assinado por todos os loteadores e pelo responsável técnico. Para agilizar o processo de conferência e registro, sugerimos enviar arquivo eletrônico, em word, para o e-mail cartório@weschenfelder.com.br.

MODELOS DE DESCRIÇÃO DE LOTES E ÁREAS PÚBLICAS QUE CONTEMPLAM OS REQUISITOS DO ART. 176 DA LEI 6.015/73:

1) Descrição de LOTES DE FORMATO REGULAR/IRREGULAR E ÁREAS PÚBLICAS DE FORMATO REGULAR/IRREGULAR para glebas loteadas que NÃO POSSUEM INDICAÇÃO DE ÂNGULOS NA MATRÍCULA-MÃE:

1.1) Lotes de formato regular e irregular: É necessário especificar se são lotes regulares ou irregulares no memorial. No projeto não devem constar os ângulos. Caso constem, deve ser feita retificação do imóvel.

Um terreno, (de formato regular ou irregular), com a superfície de …………m²(……………….), não edificado (ou indicar as edificações), situado no lado ……………, sentido……….da Rua……………….., de quem nela entra pela Rua……………., donde dista ……m (……….metros) (ou “onde faz esquina”), zona urbana deste município; confrontando-se ao norte, onde mede ……..m (…………metros), com ……………; ao sul, onde mede ……..m (…………… metros), com…………….; ao leste, onde mede …………m (…………metros), com ……………..; e, ao oeste, onde mede ………..(………….metros), com…………..; compreendido no quarteirão formado pelas Ruas …………….., ……………., …………………. e ………………..; correspondendo ao lote nº ………… da quadra nº …………do Loteamento ………………………………………………………………………………. (ou não podendo precisar lote e quadra).

1.2) Áreas Públicas de formato regular e irregular: É necessário especificar a destinação e se são áreas públicas regulares ou irregulares no memorial. No projeto não devem constar os ângulos. Caso constem, deve ser feita retificação do imóvel.

Uma área de terras, (de formato regular ou irregular), com a superfície de …………m²(………………….metros e …………. decímetros quadrados), não edificada, situada no lado ……………, sentido……….da Rua……………….., de quem nela entra pela Rua……………., donde dista ……m (……….metros) (ou “onde faz esquina”), zona urbana deste município; confrontando-se ao norte, onde mede ………m (…………..metros e………..centímetros), com………….., com ………..e com …………; ao sul, onde mede ………..m (…………..metros e …………centímetros) com………………; ao leste, onde mede …………m (…………… metros e …………..centímetros) com os lotes nºs ………..da quadra nº…………; e ao oeste, onde mede …….m (……………metros e …………centímetros) com…………..; destinada ao leito da Rua…………… no Loteamento………….

Obs.: Ou destinada à Área de Equipamentos Públicos e Comunitários do Loteamento…………… ou destinada à Área Verde do Loteamento……………..

2) Descrição de LOTES DE FORMATO REGULAR (que possuem exclusivamente ângulos dos vértices de 90º00’00’’) e LOTES DE FORMATO IRREGULAR para glebas loteadas que POSSUEM INDICAÇÃO DE ÂNGULOS NA MATRÍCULA-MÃE:

2.1) Lotes de formato regular: No memorial, basta especificar “de formato regular”; no projeto, não há necessidade de especificar os ângulos de 90º00’00’’ em cada lote individualmente, podendo ser feita apenas uma referência genérica, com a seguinte sugestão de redação: “Ângulos não especificados no projeto devem ser considerados 90º00’00’’:

Um terreno, de formato regular, com a superfície de …………m² (……………….), não edificado (ou indicar as edificações), situado no lado ……………, sentido……….da Rua……………….., de quem nela entra pela Rua……………., donde dista ……m (……….metros) (ou “onde faz esquina”), zona urbana deste município; confrontando-se ao norte, onde mede ……..m (…………metros), com ……………; ao sul, onde mede ……..m (…………… metros), com…………….; ao leste, onde mede …………m (…………metros), com ……………..; e, ao oeste, onde mede ………..(………….metros), com…………..; compreendido no quarteirão formado pelas Ruas …………….., ……………., …………………. e ………………..; correspondendo ao lote nº ………… da quadra nº …………do Loteamento ………………………………………………………………………………. ………………………………………………………………………………. (ou não podendo precisar lote e quadra).

2.2) Lotes de formato irregular: É necessário informar os ângulos, tanto no projeto quanto no memorial.

Um terreno, de formato irregular, com a superfície de ………m² (………….metros quadrados), não edificado (ou indicar as edificações), situado no lado………….da Rua……………, de quem nela entra pela Rua……….., donde dista…….m (ou onde forma esquina); zona urbana deste município; confrontando-se pela frente ao norte, onde mede ………..m(………metros e………centímetros), com a Rua…………….; faz ângulo de …..º….’…..” e segue em direção (indicar o ponto cardeal), na extensão de ………m(……….metros e………..centímetros), confrontando-se ao (indicar o ponto cardeal), com ………..; faz ângulo de …..º….’…..” e segue em direção (indicar o ponto cardeal), na extensão de ………..m(………..metros e…….. centímetros), confrontando-se ao(indicar o ponto cardeal), com………………, aí faz ângulo de …..º……..’………” e segue em direção (indicar o ponto cardeal), na extensão de ………..m(………….metros e …………..centímetros), confrontando-se ao (indicar o ponto cardeal), com …………; faz ângulo de …..º…..’…..” e segue em direção………….., na extensão de …………m(…………metros e …………. centímetros), confrontando-se ao (indicar o ponto cardeal), com ……………; faz ângulo de …….º….’…..” e segue em direção (indicar o ponto cardeal), na extensão de ………….m(…………metros e …………centímetros), confrontando-se ao (indicar o ponto cardeal), com………………..; faz ângulo de ………..º…………’………..” e segue em direção (indicar o ponto cardeal), na extensão de ……….m(…………..metros e …………..centímetros), confrontando-se ao (indicar o ponto cardeal), com…………; faz ângulo de …..º…..’…….” e segue em direção (indicar o ponto cardeal), na extensão de …………m(………….metros e ………….centímetros), confrontando-se ao (indicar o ponto cardeal), com …………., onde fecha o perímetro com ângulo de ……º……’…….”; compreendido em quarteirão formado pelas Ruas……….., …………..,…………… e …………… (ou indefinido); correspondendo ao lote nº……….. da quadra nº………… do Loteamento……….. (ou não podendo precisar lote e quadra).

3) Descrição de ÁREAS PÚBLICAS DE FORMATO REGULAR (que possuem exclusivamente ângulos dos vértices de 90º00’00’’) e ÁREAS PÚBLICAS DE FORMATO IRREGULAR para glebas loteadas que POSSUEM INDICAÇÃO DE ÂNGULOS NA MATRÍCULA-MÃE:

3.1) Áreas Públicas de formato regular: No memorial basta especificar “de forma regular” e informar a destinação; no projeto, não há necessidade de especificar os ângulos de 90º00’00’’ em cada área individualmente, podendo ser feita apenas uma referência genérica, com a seguinte sugestão de redação: “Ângulos não especificados no projeto devem ser considerados 90º00’00’’:

Uma área de terras, de formato regular, com a superfície de ………m² (………….metros quadrados), não edificada (ou indicar as edificações), situada no lado ……………, sentido……….da Rua……………….., de quem nela entra pela Rua……………., donde dista ……m (……….metros) (ou “onde faz esquina”), zona urbana deste município; confrontando-se ao norte, onde mede ………m (…………..metros e………..centímetros), com………….., com ………..e com …………; ao sul, onde mede ………..m (…………..metros e …………centímetros) com………………; ao leste, onde mede …………m (…………… metros e …………..centímetros) com os lotes nºs ………..da quadra nº…………; e ao oeste, onde mede …….m (……………metros e …………centímetros) com…………..; destinada ao leito da Rua…………… no Loteamento…………. 

Obs.: Ou destinada à Área de Equipamentos Públicos e Comunitários do Loteamento…………… ou destinada à Área Verde do Loteamento……………..

3.2) Áreas Públicas de formato irregular: É necessário informar a destinação no memorial e os ângulos, tanto no projeto quanto no memorial:

Uma área de terras, de formato irregular, com a superfície de ………m² (………….metros quadrados), não edificada (ou indicar as edificações), situada no lado ……………, sentido……….da Rua……………….., de quem nela entra pela Rua……………., donde dista ……m (……….metros) (ou “onde faz esquina”), zona urbana deste município; confrontando-se pela frente ao norte, onde mede ………..m(………metros e………centímetros), com a Rua…………….; faz ângulo de …..º….’…..” e segue em direção (indicar o ponto cardeal), na extensão de ………m(……….metros e………..centímetros), confrontando-se ao (indicar o ponto cardeal), com ………..; faz ângulo de …..º….’…..” e segue em direção (indicar o ponto cardeal), na extensão de ………..m(………..metros e…….. centímetros), confrontando-se ao(indicar o ponto cardeal), com………………; faz ângulo de …..º……..’………” e segue em direção (indicar o ponto cardeal), na extensão de ………..m(………….metros e …………..centímetros), confrontando-se ao (indicar o ponto cardeal), com …………; faz ângulo de …..º…..’…..” e segue em direção………….., na extensão de …………m(…………metros e …………. centímetros), confrontando-se ao (indicar o ponto cardeal), com ……………, onde fecha o perímetro com ângulo de ……º……’…….”; compreendido em quarteirão formado pelas Ruas……….., …………..,…………… e …………… (ou indefinido); destinada ao leito da Rua………….. no Loteamento………………. 

Obs.: Ou destinada à Área de Equipamentos Públicos e Comunitários do Loteamento……………… ou destinada à Área Verde do Loteamento………….

1.3. As plantas que compõem o projeto e as respectivas aprovações nos termos da legislação municipal.

Obs.: Quando for elaborado projeto de cobertura vegetal, este também deve ser apresentado, acompanhado da respectiva ART/RRT/TRT.

1.4. Mais as seguintes aprovações e/ou licenciamentos:

Município – cópia autenticada do ato de aprovação do loteamento ou desmembramento – Decreto ou certidão (art. 12 da Lei nº 6.766/79), onde deverá constar, dentre outras, todas as informações referentes ao projeto urbanístico, como área total a ser loteada, área dos lotes e nº de lotes, área do sistema viário, área verde, área de equipamentos comunitários, a finalidade, etc… Obs.: Caso não haja menção a qualquer uma das áreas indicadas acima, deverá ser informado, no próprio decreto ou certidão, em qual (ou quais) matrícula(s) ou loteamento constará a área correspondente.

Licença de instalação expedida pela FEPAM ou DEMA, conforme o caso.

1.5. ART – Anotação de Responsabilidade Técnica, TRT – Termo de Responsabilidade Técnica, ou RRT – Registro de Responsabilidade Técnica (art. 643, CNNR).

2. PROVA DOMINIAL:

2.1. Certidão atualizada da matrícula do imóvel (art. 18, I, da Lei nº 6.766/79).

2.2. Prova vintenária, acompanhada das certidões das matrículas/transcrições do imóvel a ser loteado e anteriores, abrangendo o período de 20 anos (art. 18, II, da Lei nº 6.766/79).

3. CERTIDÕES NEGATIVAS:

As certidões negativas devem ser solicitadas diretamente nos órgãos públicos correspondentes, como Prefeitura Municipal, Receita Federal, Justiça Estadual (Fórum), Justiça Federal, Justiça do Trabalho, cartório de protestos de títulos, cartório de registro de imóveis, etc… Alternativamente, algumas certidões podem ser impressas através da internet, conforme sites indicados abaixo, destacando que as referentes às ações referentes aos crimes contra o patrimônio e à administração pública somente podem ser obtidas diretamente na Justiça Estadual (fórum).

As certidões FORENSES e do CARTÓRIO DE PROTESTOS DE TÍTULOS devem ser apresentadas em nome dos LOTEADORES e de todas as pessoas que são ou foram titulares do domínio (proprietários), sendo as forenses pelo período de 10 anos e as de protestos pelo período de 5 anos, exceção feita à negativa referente aos crimes contra o patrimônio e à administração pública, a ser apresentada somente em nome dos LOTEADORES (art. 18, § 1° da Lei nº 6.766/79).

Se forem apresentadas negativas em nome de pessoa física, quando casada, também devem ser apresentadas do cônjuge.

Se o domicílio do loteador for diverso daquele do imóvel loteado, além das negativas fornecidas pelo Foro de seu domicílio, também devem ser apresentadas as negativas do Foro e do Cartório de Protestos da situação do imóvel. Esta exigência estende-se, também, em relação às negativas de todas as pessoas que são ou foram titulares do domínio (proprietários) durante o período de 10 anos.

3.1. NEGATIVA FISCAL:

3.1.1. De tributos municipais incidentes sobre o imóvel, com expressa menção a ele (art. 18, III, a, da Lei nº 6.766/79).

Obs.: Se o imóvel a ser loteado era localizado em zona rural e passou a ser localizado em zona urbana nos últimos 05 anos deve ser apresentada a negativa do ITR relativa a ele (art. 18, III, a, da Lei nº 6.766/79).

3.2. NEGATIVAS FORENSES (Período de abrangência – 10 anos): ver “observações” acima.

3.2.1. De natureza cível, nela compreendida referência aos processos cíveis, trabalhistas, falimentares e tributários, das justiças Comum  ( www.tjrs.jus.br ), Federal ( www.jfrs.jus.br ) e trabalhista ( Certidões – Emissão de Certidão Trabalhista (trt4.jus.br) ) – (art. 18, III, b e IV, b, da Lei nº 6.766/79).

3.2.2. De natureza penal, de crimes comuns e crimes contra o Patrimônio e Administração Pública das justiças Comum (Fórum) e Federal ( www.jfrs.jus.br ) – (art. 18, III, c e IV, d, da Lei nº 6.766/79);

Obs.: São QUATRO certidões a serem impressas no site da Justiça Federal = Comum de 1º grau, Criminal de 1º grau, Eleitoral de 1º grau e Eleitoral do TRF.

3.3. NEGATIVAS DO CARTÓRIO DE PROTESTOS DE TÍTULOS (Período de abrangência = 5 anos): ver “observações” acima.

3.4. NEGATIVAS DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS:

3.4.1. De situação jurídica do imóvel – ônus e ações reais ou pessoais reipersecutórias, gravames ou prenotações (art. 18, IV, c, da Lei nº 6.766/79).

4. DOCUMENTOS COMPLEMENTARES:

4.1. Comprovante do termo de verificação, pela Prefeitura, da execução das obras (vias de circulação, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e de escoamento das águas pluviais, conforme previsto na legislação municipal respectiva ou da aprovação de um cronograma, com duração máxima de quatro (04) anos, prorrogáveis por mais 4 (quatro) anos, se for o caso, acompanhado da Escritura Pública de Hipoteca, para garantia de execução das obras.

4.2. Exemplar do contrato-padrão de promessa de compra e venda, do qual constarão obrigatoriamente as indicações do art. 26 e 26-A da Lei n° 6.766/79.

4.3. Declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento ou desmembramento, se não for firmatário do requerimento.

4.4. Mapa de localização da área loteada, em tamanho de aproximadamente 10x10cm, para publicação, por três (03) vezes no jornal local, do edital previsto no art. 19 da Lei nº 6.766/79, devidamente subscrito pelo responsável técnico.

5. OBSERVAÇÕES FINAIS:

5.1. Se o Loteador for pessoa jurídica, necessário apresentar cópia autenticada do ato constitutivo arquivado na Junta Comercial, que comprove os poderes de representação do firmatário.

5.2. Caso o objeto social da empresa não inclua a atividade de loteamento, deverá ser incluída no contrato social tal atividade ou apresentar procuração por instrumento público outorgada pela empresa, em atenção ao contido no art. 1.015, NvCC.

5.3. Caso as certidões de ações cíveis ou penais sejam positivas (na qual o pesquisado seja o requerido/réu), deverá o loteador comprovar através de declaração com firma reconhecida e certidões dos processos respectivos a inexistência de prejuízo aos adquirentes dos lotes, com o objetivo de conhecer da relevância econômica da pretensão ou pertinência com o imóvel objeto do loteamento. Elas deverão conter informação sobre o número do processo, natureza da ação, partes, valor da causa e andamento processual atual.

“A existência de protestos, de ações pessoais ou de ações penais, exceto as referentes a crime contra o patrimônio e contra a administração, não impedirá o registro do loteamento se o requerente comprovar que esses protestos ou ações não poderão prejudicar os adquirentes dos lotes. Se o Oficial do Registro de Imóveis julgar insuficiente a comprovação feita, suscitará a dúvida perante o juiz competente.” (art. 18, § 2° da Lei nº 6.766/79)

5.4. Será de 90 (noventa) dias o prazo de validade das certidões, salvo se outro prazo constar expressamente do documento, segundo norma adotada pelo órgão expedido, exceto as fiscais, que serão por exercício (art. 768, § 3º, CNNR).

TODOS OS DOCUMENTOS APRESENTADOS DEVEM SER ORIGINAIS OU CÓPIAS AUTENTICADAS E DEVEM SER APRESENTADAS AO CARTÓRIO NA ORDEM DESTE ROTEIRO.

A convenção, que poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular, além das cláusulas que os interessados houverem por bem estipular, determinará obrigatoriamente:

DISPOSIÇÕES GERAIS

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III – o fim a que as unidades se destinam.

IV – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

V – sua forma de administração;

VI – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

VII – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

VIII – o regimento interno.

DOS CONDÔMINOS

IX – Informar os direitos do condômino, entre eles:

a – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

b – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

c – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

X – Informar os deveres do condômino, entre eles:

a – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

b – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

c – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

d – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

XI – O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

XII – O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nas letras ‘b’ a ‘d’ do inciso X, pagará a multa prevista na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

XIII – O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

XIV – O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

XV – Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.

XVI – Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

a – Nos casos deste inciso é proibido alienar ou gravar os bens em separado.

b – É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.

XVII – As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

DISPOSIÇÕES ESPECIAIS 

XVIII – A realização de obras no condomínio depende:

a – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

b – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

• 1^o– As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

• 2^o– Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.

• 3^o– Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

• 4^o– O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

XIX – A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

XX – A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

XXI – Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.

XXII – É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.

DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO

XXIII – A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

XXIV – Compete ao síndico:

a – convocar a assembléia dos condôminos;

b – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

c – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

d – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

e – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

f – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

g – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

h – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

i – realizar o seguro da edificação.

• 1^o– Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
• 2^o– O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

XXV – A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2^o do inciso antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

DA ASSEMBLÉIA GERAL

XXVI – Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

• 1^o– Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
• 2^o– Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

XXVII – Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

XXVIII – Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

XXIX – Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

XXX – A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

XXXI – Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

XXXII – Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

Fonte: Arts. 1.332 a 1.356 CCB e art. 9º e segs. da Lei 4591/64.

QUÓRUNS DE ASSEMBLÉIA:

SANÇÕES:

Vide: http://www.weschenfelder.com.br/texto.php?id=95

PROCEDIMENTO PARA RETIFICAÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS

Documentos necessários*

* A presente relação foi elaborada visando operacionalizar e facilitar o processo retificatório e a juntada dos documentos pertinentes, reproduzindo as exigências contidas no art. 213 da Lei nº 6.015/73 e regramentos aplicáveis à espécie, estando em permanente atualização em face da evolução legislativa e das construções doutrinárias e jurisprudenciais sobre o tema.

1. RETIFICAÇÃO – DEFINIÇÃO

Considera-se retificação de Registro de Imóveis, todo o ato que tem por fim suprir omissão ou corrigir erro.

A retificação poderá ser procedida de ofício pelo Oficial, quando for o caso, ou a requerimento, com firma reconhecida, instruído com documentação comprobatória.

2. AS POSSIBILIDADES DE RETIFICAÇÃO

2.1 Da base objetiva

A base objetiva do imóvel poderá ser objeto de retificação nos casos seguintes:

I – ex officio, nos casos de erro de transposição de título, de registro ou de matrícula (art. 213, I, a);

II – indicação ou atualização de confrontante (art. 213, I, b);

III – alteração de nome de logradouro (art. 213, I, c);

IV – indicação de rumos, ângulos ou coordenadas dos vértices definidores das divisas dos imóveis, não havendo alteração em suas medidas linear e quadrada (art. 213, I, d);

V – inclusão de medida quadrada, resultante de simples cálculo matemático, em imóvel que possua medidas lineares, mediante declaração expressa do requerente de que os limites originários estão preservados (art. 213, I, e);

VI – reprodução de linha divisória de imóvel confrontante já retificado (art. 213, I, f);

VII – inserção, alteração, aumento ou redução de área (art. 213, II);

VIII – caracterização de área remanescente, não sendo viável para extinção de condomínio, que reclama ato jurídico próprio (art. 213, II, § 7º).

2.2 Da base subjetiva

A base subjetiva do imóvel poderá ser objeto de retificação para correção de nome, estado civil, regime de bens de casamento, residência, CPF, CNPJ e CI.RG (art. 213, I, g).

3. RETIFICAÇÃO DE OFÍCIO OU A REQUERIMENTO DO INTERESSADO, SEM A ANUÊNCIA DOS CONFRONTANTES.

A retificação poderá ser de ofício nos casos de:

I – omissão ou erro cometido pelo Oficial e seus prepostos na transposição de qualquer elemento do título para a matrícula, ou de outro livro ou matrícula – de ofício ou a requerimento;

II – indicação ou atualização de confrontação (menção aos atuais e aos anteriores) – de ofício ou a requerimento;

III – alteração de denominação de logradouro público ex officio, desde que comunicado pelo Poder Público, por documento oficial ou a requerimento, com firma reconhecida e instruída com documento comprobatório;

IV – retificação que vise à indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais – de ofício ou a requerimento;

V – alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro – de ofício ou a requerimento;

VI – reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação – de ofício ou a requerimento;

VII – inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas – de ofício ou a requerimento.

3.1 Procedimento externo:

As retificações acima podem ser requeridas pelo interessado, mediante requerimento, com firma reconhecida e instruído com cópia autenticada ou original do documento comprobatório ou menção a documento já arquivado no Ofício.

3.2 Procedimento interno:

Havendo requerimento, após sua prenotação será feito o juízo de admissibilidade do pedido, com o deferimento ou não.

A retificação de ofício será feita com base em documento comprobatório apresentado para registro ou averbação, ou com base em documentação pública ou privada comprobatória da alegação.

4. RETIFICAÇÃO A REQUERIMENTO DO INTERESSADO, COM ANUÊNCIA DOS CONFRONTANTES.

A retificação poderá ser feita a requerimento, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área.

A retificação de transcrição para efeitos de matriculação ou de matrícula aberta com deficiência de elementos, deverá observar o seguinte:

I – imóvel urbano: área, logradouro, número, localização, medidas primetrais, ângulos ou coordenadas dos vértices definidores das divisas dos imóveis, confrontantes, ou o número do terreno, se houver, sua designação cadastral (setor, quadra e lote), se houver e quando se tratar só de terreno, se esse fica no lado par ou do lado impar do logradouro, e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima;

II – imóvel rural: denominação, área, localização, medidas perimetrais, ângulos ou coordenadas dos vértices definidores das divisas dos imóveis, nome dos confrontantes, número do código do imóvel e dos dados constantes do CCIR.

Obs.:

“REGISTRO IMOBILIÁRIO. RETIFICAÇÂO. SOBRAS DE ÁREA. aquisição de domínio. VIA INADEQUADA. carência de ação. Não há que confundir retificação de registro imobiliário com regularização de sobras de área. A retificação se impõe sempre que o titular de domínio constatar inadequação entre a realidade fática de seu imóvel e o constante dos cadastros imobiliários, por erro nos lançamentos registrais. A sobra de área, faticamente detectada, pressupõe área não titulada, cuja aquisição poderá ser objeto de declaração judicial, via usucapião, presentes os requisitos pertinentes. Nenhuma nem outra encontram qualquer fundamento ou vinculação com a respectiva dimensão. Constatado, in casu, que o imóvel registrado reclama correção, mas não nos termos postulados, onde se incluiu pretensão de aquisição de propriedade sobre sobras de área, é de ser extinta a relação processual por manejo de via inadequada, caracterizando carência de ação. apelação desprovida.” (Apelação Cível Nº 70008230559 – TJRS Décima Sétima Câmara Cível, Rel. DES.ª ELAINE HARZHEIM MACEDO)

“Da sabença jurídica que havendo aumento da área e não simples engano acerca dela, imprópria se mostra a retificação, que não pode substituir o instituto do usucapião.” (Apelação Cível nº 1.0023.04.910512-7/001 – TJMG, 7ª Câmara Cível, Rel. Des. Alvim Soares)

“Os arts. 212 e 213 da lei de registros públicos possibilitam a correção de dados incorretamente lançados no registro, visando corrigir apenas erros administrativos. Não é juridicamente possível o pedido de retificação que pretende aumentar substancialmente a área original, por se constituir forma de aquisição.” (Apelação Cível nº 1.0175.02.000517-9/001 – TJMG, 1ª Câmara Cível, Rel. Des. Hugo Bengtsson)

“A ação de retificação de registro não se presta para a aquisição de propriedade de imóvel sem o correspondente título dominial, nem tampouco para o acréscimo significativo da área original. Recurso especial não conhecido.” (REsp nº 689.628 – ES, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, julgado em 06dez2005)

4.1 Procedimento externo:

O pedido retificatório obedecerá ao seguinte:

I – no requerimento os interessados (juridicamente protegidos) deverão estar devidamente qualificados;

II – o pedido deve ser claro e objetivo;

III – deve estar assinado pelos interessados, com as firmas devidamente reconhecidas;

IV – quando o imóvel retificando confrontar com bem público de natureza terrestre ou hídrico ou, ainda, sofrer solução de continuidade por aqueles, deverá ser notificado o órgão competente, para, querendo, se manifeste no prazo legal;

V – na planta deve constar o nome do confrontante;

VI – a planta (confeccionada preferencialmente em folha do tipo A4) e o memorial descritivo (caso os confrontantes diferirem dos que constam na matrícula mencionar os atuais e o anteriores) que instrui o pedido, devem estar assinados pelo profissional habilitado, com prova de recolhimento da ART-CREA – Anotação de Responsabilidade Técnica ou RRT-CAU – Registro de Responsabilidade Técnica e declaração do responsável técnico, sob responsabilidade civil e penal, atestando a conformidade do memorial descritivo com o(s)projeto(s) e planta(s) apresentados(s);

VII – na planta que instrui o pedido, deve constar declaração expressa dos confrontantes concordando com as divisas, rumos, ângulos do imóvel retificando, com as firmas reconhecidas;

VIII – o requerimento deve contar com declaração do proprietário e do profissional habilitado, de sua ciência do contido no § 14 do art. 213 da Lei nº 6.015/73, com as firmas reconhecidas;

IX – a assinatura dos confrontantes poderá ser substituída por escritura pública ou particular declaratória, onde conste de forma clara e inequívoca, a identificação e a concordância dos confrontantes com a retificação pretendida;

X – levantamento georreferenciado de imóvel rural, somente por profissional habilitado e credenciado junto ao INCRA;

XI – tratando-se de imóvel rural apresentar CCIR do último exercício e comprovação de quitação do ITR dos 5 últimos exercícios;

XII – caso a retificação implicar aumento de área, deverá contar com declaração do requerente e do profissional habilitado, sob as penas do § 14 do art. 213 da Lei nº 6.015/73, de que a área sobeja encontra-se dentro dos limites originários do imóvel (intra muros), se for o caso.

Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas, também, seus eventuais ocupantes, estes assim declarados formalmente e sob as penas da lei.

Considera-se ocupante todo aquele que possui animus domini.

O condomínio geral, de que tratam os artigos 1.314 e seguintes do Código Civil, poderá ser representado por qualquer dos condôminos.

O condomínio edilício, de que tratam os artigos 1.331 e seguintes do Código Civil, poderá ser representado, de acordo com a Convenção de Condomínio ou deliberação da Assembléia Geral ordinária ou extraordinária, pelo síndico ou pela Comissão de Representantes.

Tratando-se de espólio, este poderá ser representado pelo(a) inventariante, mediante a certidão comprobatória do óbito e fotocópia autenticada do termo de inventariante, salvo se ainda não ocorreu a abertura do inventário ou arrolamento, quando então poderá ser representado por qualquer herdeiro ou sucessor, devidamente identificado, apresentando a certidão comprobatória do óbito, devendo assinar a planta ou comparecer na escritura declaratória ou instrumento particular, firmando declaração nesse sentido, sob responsabilidade civil e penal.

Os proprietários e confrontantes poderão ser representados por procurador, mediante procuração pública, com poderes específicos.

4.2 A notificação.

Se a planta não contiver a anuência de algum confrontante, este será notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, para se manifestar em quinze dias.

O requerimento do interessado na notificação, deverá indicar o nome e endereço completo do notificando e instruído com cópia do requerimento, do mapa e do memorial descritivo.

Quando o notificado for o Município, o Estado, a União ou ainda uma das entidades que compõem a Administração Pública Indireta, a notificação poderá ser feita de ofício, cabendo a parte interessada apresentar as cópias das plantas e memoriais descritivos.

A notificação será feita pessoalmente pelo Oficial do Registro de Imóveis ou pelo correio, com aviso de recebimento MP, ou, ainda, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis ao Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, a critério do Registrador.

A notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo requerente; não sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo oficial encarregado da diligência, promovendo-se a notificação do confrontante mediante edital, para que se manifeste no prazo de quinze dias, publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação, devendo constar no requerimento de retificação que, caso o Oficial não logre êxito em notificar o confrontante pelas formas ordinárias, fique o mesmo desde logo autorizado a publicar o edital para tal fim.

Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de apresentar impugnação no prazo da notificação.

Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a retificação requerida.

Todas as despesas de notificação serão suportadas pelo(s) requerente(s).

Se houver impugnação fundamentada por parte de algum confrontante, o oficial intimará o requerente e o profissional que houver assinado a planta e o memorial a fim de que, no prazo de cinco dias, se manifestem sobre a impugnação.

Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias.

4.3 Procedimento interno:

I – recebido o pedido, deve ser prenotado, autuado e suas folhas rubricadas, salvo se o pedido for unicamente para conferência e cálculo de emolumentos;

II – análise da qualificação dos sujeitos;

III – análise do pedido e juízo de admissibilidade deste;

IV – análise do levantamento topográfico e do memorial descritivo, contemplando a identidade entre eles;

V – verificação da concordância dos confrontantes e a correspondência com os números dos registros apontados;

VI – verificação de eventual sobreposição de imóveis;

VII – verificação do código da ART/RRT, se corresponde com o trabalho de levantamento e projeto;

VIII – será admitida impugnação fundamentada, desde que coloque em risco direito do impugnante;

IX – se o pedido é admitido e a documentação comprobatória de acordo, será deferida a retificação;

X – a decisão será fundamentada, dela constando o número do procedimento, nome dos interessados, número do registro e fundamento da decisão.

– Requerimento dos proprietários, com as firmas reconhecidas (modelo no link “Requerimentos e Declarações” – “Registro de Imóveis” no site www.weschenfelder.com.br);

– Mapa e memorial descritivo rubricado e assinado pelo responsável técnico e proprietário (s), devidamente aprovado pela Prefeitura Municipal;

– ART /RRT- com taxa quitada;

– Verificar se no registro consta a qualificação completa dos proprietários (nacionalidade, estado civil, se for casado, o regime de bens e a data do casamento, profissão, Carteira de Identidade, CPF /CNPJ/MF e endereço/sede). Em caso negativo, requerer a complementação da matrícula, juntando cópia dos documentos faltantes;

– Certidão de inteiro teor da matrícula/registro (SOMENTE QUANDO SE TRATAR DE TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEIS PARA ESTE OFÍCIO).

OBS: Sendo imóvel rural, não precisa de aprovação da Prefeitura Municipal, porém deverá apresentar o CCIR referente ao último exercício, com taxa cadastral quitada, bem como a negativa do ITR/RFB.